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Où investir en loi Pinel en Île-de-France ?

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier locatif en Île-de-France et avez choisi la loi Pinel pour défiscaliser ? Les communes implantées en IDF sont en effet éligibles et sont répertoriées en zone A Bis ou en zone A par rapport au tracé du ministère de la Cohésion des territoires. Dans cet article, citons le Grand-Paris comme étant l’une des villes les plus attractives pour réaliser un investissement rentable.

Eiffel Tower, Landmark, Paris, France

Pourquoi le Grand-Paris ?

Une très forte demande locative et qui est quasi permanente

La densité démographique y est forte, entraînant une tension locative élevée. L’activité économique est intense, paramètre expliquant notamment l’attrait significatif pour les investisseurs et les travailleurs. Les étudiants locaux comme étrangers sont aussi nombreux à s’intéresser aux universités et aux grandes écoles de la capitale, de même qu’à sa richesse culturelle. Ainsi, de nouvelles demandes en logement sont émises chaque année, tandis que l’offre demeure insuffisante, en particulier celle en résidence neuve aux performances énergétiques et environnementales élevées. C’est pourquoi, de plus en plus d’immeubles sortent de terre, bien que ne satisfaisant pas toujours à la demande, malgré les prix forts pratiqués sur le marché. À noter que plus de la moitié des ménages basés dans le Grand-Paris sont des locataires.

 

Vigilance sur les prix

Attention, si vous faites appel à des promoteurs immobiliers qui proposent de multiples programmes, sachez que les prix sont surcotés par rapport aux cours normaux, puisque vous achetez en VEFA – la vente sur plan – et que ces promoteurs incluent leurs commissions dans ce qu’ils vous facturent. Faire construire par vos soins relève pourtant du parcours du combattant, si vous ciblez l’Île-de-France, en raison de la rareté foncière.

Vous pouvez néanmoins vous tourner vers l’ancien à rénover : bon nombre d’immeubles seconde main qui sont proposés en plein cœur de ville. Vigilance, dans ce cas : même si les prix sont relativement bas, le coût des travaux peut se révéler faramineux – si vous achetez une passoire thermique qui sera convertie en logement à faible consommation énergétique. Pour rappel en effet, le bien loué doit être labellisé BBC 2005 (bâtiment basse consommation) et aura été construit suivant les normes de la règlementation thermique RT 2012. Avec les nouvelles dispositions pour 2023 et 2024, seuls les biens répondant aux exigences de la règlementation environnementale RE 2020 continueront à générer le même taux de défiscalisation que celui appliqué actuellement, c’est-à-dire 12%, 18% ou 21%.

 

Un fort potentiel de valorisation pour l’après-Pinel

Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien Pinel, songez toujours à l’affectation de votre bien immobilier à l’expiration de la période d’engagement. Souhaitez-vous continuer à le faire louer – cette fois, selon vos propres conditions ? Ou comptez-vous le revendre ? Le transmettre à vos proches ?

Dans tous les cas, vous aurez réalisé une importante plus-value, étant donné les nombreux projets d’aménagement urbains qui sont en cours d’exécution. Cela compte tenu de l’évolution progressive des prix du mètre carré, que ce soit à la revente ou dans le cadre d’une mise en location.

De nombreux écoquartiers ou « quartiers verts » voient le jour : atout considérable pour valoriser le bien, sachant que les locataires inscrivent ce paramètre parmi les atouts mis en avant dans la sélection de leur logement. Atout que vous pourrez alors mettre en évidence au moment de la négociation des prix.

Par ailleurs, un des pièges auxquels les investisseurs Pinel ne pensent pas toujours : la concurrence à la fin de la période d’engagement, au moment de la revente. Bon nombre ayant en effet choisi ce dispositif, et une fois le désengagement autorisé, plusieurs logements Pinel se retrouvent sur le marché de la revente, générant une certaine illiquidité, ce qui contraint à négocier les prix à la baisse. Ce qui n’est pas le cas en ce qui concerne le bien situé dans le Grand-Paris.

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