Anticipez dès à présent votre future succession en vous séparant de la nue-propriété de votre bien ! Ce montage est extrêmement intéressant puisqu’il permet de continuer à jouir de certains droits, à la différence de la donation de la pleine propriété qui implique sa sortie définitive du patrimoine du donateur. C’est le cas du démembrement de propriété.
Démembrement et donation
Le démembrement consiste à détacher l’usufruit de la nue-propriété qui sont deux droits distincts. Par conséquent, le plein propriétaire devient usufruitier ; il fait alors don de la nue-propriété à ses héritiers. Voici les droits de l’usufruitier : il pourra profiter de l’occupation du bien ou de sa mise en location jusqu’à son décès, puisque le démembrement est viager. Cependant, les murs du bien sortent définitivement de son patrimoine pour s’inscrire dans celui de ses enfants.
C’est au moment de la succession que ces derniers recouvrent l’usufruit du bien : ils sont alors définitivement pleins-propriétaires à partir de cette échéance.
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Les frais de donation
Quel que soit le type de donation, c’est-à-dire classique ou avec démembrement, les bénéficiaires doivent toujours s’acquitter des droits y afférents. Ceux-ci sont cependant moins conséquents s’ils reçoivent la nue-propriété en donation plutôt que la pleine propriété, puisque les droits en question seront calculés selon le cas.
Dans un premier temps, la valeur de la nue-propriété est évaluée. Pour cela, ce sera l’âge de l’usufruitier qui sera retenu. Il est recommandé pour ce dernier de donner la nue-propriété tôt afin d’alléger la taxation. En effet, l’administration fiscale a mis en place un barème évolutif sur lequel va se baser le calcul de la valeur de la nue-propriété. Une fois cette dernière obtenue, elle sera amoindrie par l’abattement de 100 000 euros – qui est celui qui s’applique pour une donation de parent à enfant.
Les autres avantages du démembrement
Démembrer un bien n’est pas seulement profitable du point de vue patrimonial, mais aussi sur le plan fiscal. Lorsque l’usufruit est conventionnel, c’est l’usufruitier qui se charge du paiement de l’impôt sur la fortune immobilière. Il est alors calculé sur la valeur de la pleine propriété. Dans le cas de l’usufruit légal en revanche, c’est-à-dire lorsque le démembrement se met en place au moment de la succession, ce sont les deux parties qui s’acquittent de cet impôt, et il est calculé sur la base de la valeur de l’usufruit d’une part, et de la nue-propriété d’autre part.
Le démembrement sur des parts de SCI
Le bien immobilier est indivisible et il arrive que plusieurs héritiers ne soient pas d’accord sur le sort réservé à celui-ci. Dans ce cas, la famille peut décider de faire appel au montage d’une société civile immobilière ou SCI. La gestion du bien sera prise en main par cette dernière, laquelle émet alors des parts de sociétés qui représentent la quote-part de chacun.
Dans le cas d’une donation, tous les enfants ont droit à la même quote-part puisque le bien en question fait partie de la réserve héréditaire. Ce seront ces parts de SCI qui vont alors être démembrées et gérées en usufruit ou en nue-propriété.
Autres modes de préparation de la transmission du patrimoine
Nous avons évoqué le cas du démembrement et de la donation qui peuvent tous deux être combinés. La donation elle-même est réalisée de différentes manières en fonction de la composition familiale : donation simple, donation-partage. La troisième façon de préparer sa succession est de rédiger un testament, avec trois possibilités au choix : le testament olographe, authentique ou mystique.
Notons que pour bien préparer sa succession, il est toujours préférable de se faire accompagner par un conseiller expérimenté.